Договір іпотеки між фізичними особами: як позичити під заставу безпечно

Що таке договір іпотеки між фізичними особами

Насправді йдеться про дві угоди. Перша — договір позики: одна людина дає гроші, інша обіцяє їх повернути. Друга — іпотека: позичальник передає квартиру, будинок чи землю в заставу, щоб гарантувати повернення.

Кредитором за законом може бути будь-хто, а не тільки банк, тож договір іпотеки між фізичними особами цілком законний. Обидві угоди дозволено оформити одним документом. Загалом про заставу житла ми розповіли в статті що таке іпотека.

Позика між фізичними особами: головні правила

Цивільний кодекс встановлює кілька простих правил, які варто знати обом сторонам:

• договір позики вважається укладеним тоді, коли гроші фактично передали;
• для будь-якої помітної суми потрібна письмова форма, а отримання грошей може підтвердити розписка;
• якщо розмір відсотків у договорі не вказано, їх рахують за обліковою ставкою НБУ (крім безвідсоткових позик — наприклад, між людьми до 850 гривень, не пов’язаних із бізнесом);
• борг вважається повернутим, коли гроші віддали позикодавцю або зарахували на його банківський рахунок.

Отже, найнадійніше передавати й повертати гроші через банк. Тоді кожен платіж підтверджує виписка, і спорів про суму не виникає.

Як укласти договір іпотеки між фізичними особами

1. 1

   Домовтеся про умови

   Суму, валюту, ставку, строк і графік платежів спершу узгодьте усно, а потім закріпіть письмово.

2. 2

   Зберіть документи й згоди

   Знадобляться паспорти, ідентифікаційні коди та документи на нерухомість. Якщо майно спільне, заздалегідь отримайте згоди.

3. 3

   Підпишіть договір у нотаріуса

   Договір іпотеки обов’язково посвідчує нотаріус, тож без нього тут не обійтися. Він же перевірить документи на житло.

4. 4

   Дочекайтеся реєстрації

   Нотаріус вносить іпотеку до Державного реєстру речових прав. Саме з цього моменту виникають права й обов’язки сторін за іпотекою.

5. 5

   Отримайте гроші

   Найкраще — безготівково на рахунок. Якщо ж передаєте готівку, складіть розписку з датою й сумою.

Що має бути в договорі

Закон визначає умови, без яких суд може визнати договір іпотеки між фізичними особами недійсним. Тому перевірте, чи є в тексті:

• прізвища, імена, адреси й ідентифікаційні коди обох сторін;
• сума боргу, ставка, строк і порядок повернення (або посилання на договір позики);
• опис нерухомості з реєстраційними даними, для землі — з кадастровим номером;
• чи видано заставну — документ, що засвідчує право на вимогу.

Крім того, домовтеся про те, що закон залишає на вибір сторін. Наприклад: чи можна погасити борг раніше, які штрафи за прострочення і як рахувати платіж у доларах.

Чия згода потрібна

• Чоловіка чи дружини — якщо житло набуте в шлюбі. Згоду засвідчує нотаріус.
• Усіх співвласників — якщо нерухомість належить кільком людям. Їхня згода теж має бути нотаріальною.
• Органу опіки — якщо дитина є власником чи співвласником житла, а інколи й тоді, коли вона має право ним користуватися. Дозвіл отримують заздалегідь.

Коли діти лише прописані чи живуть у квартирі, ситуацію розбирають окремо. Тож розкажіть про це на консультації.

Позика в доларах: на що зважити

Між людьми можна домовитися про борг у доларах США. Верховний Суд підтвердив: повертати його треба в тій валюті, яку вказано в договорі. Суд теж може стягнути такий борг у доларах.

Водночас пам’ятайте про валютний ризик. Якщо зарплата у гривнях, а гривня слабшає, кожен платіж обходиться дорожче. Тому порівняйте обидва варіанти, перш ніж обирати валюту.

Чим приватна позика відрізняється від кредиту в банку

Через це кожне слово договору важить більше. Тож попросіть нотаріуса пояснити незрозумілі пункти ще до підписання.

Що буде, якщо не повернути позику

Зазвичай за прострочення позикодавець може вимагати 3% річних, якщо договір не встановлює іншого розміру. За боргом у гривнях до цього додають ще й інфляційні втрати, а на долари їх не нараховують.

Проте поки діє воєнний стан і ще 30 днів після нього, цих сум, як і штрафу чи пені, за прострочену позику не нараховують. А коли борг повертають частинами, пропуск платежу дає позикодавцю право вимагати всю решту одразу.

Звернути стягнення на житло кредитор може через суд, за виконавчим написом нотаріуса або без суду, якщо таке право передбачено договором. Перш ніж забрати чи продати житло без суду, він письмово вимагає погасити прострочення й дає на це щонайменше 30 днів.

• якщо майно переходить у власність кредитора, ціну визначає оцінювач;
• якщо 90% цієї ціни більше за борг, різницю повертають власнику;
• про продаж майна власника повідомляють письмово за 30 днів.

Як не потрапити до шахраїв

Поліція викривала групи, які обіцяли позику під заставу, а в нотаріуса давали підписати договір купівлі-продажу квартири. Тож будьте уважні:

1. читайте назву документа: має бути «договір іпотеки» чи «іпотечний договір»;
2. не підписуйте договорів купівлі-продажу, дарування чи довічного утримання замість застави;
3. перевірте, що сума в договорі дорівнює сумі, яку ви отримуєте;
4. оригінали документів на житло стороннім людям не віддавайте;
5. не платіть наперед за «схвалення» чи «оформлення».

Після повного погашення кредитор протягом 14 днів подає заяву, й іпотеку знімають з реєстру. Перевірте це у витязі. Як повернути борг раніше, читайте в статті дострокове погашення кредиту.