Можно ли продать квартиру в ипотеке или сдать её в аренду

Что можно делать с квартирой в ипотеке без разрешения

Прежде чем выяснять, можно ли продать квартиру в ипотеке, запомните главное: собственником остаётесь именно вы. Закон «Об ипотеке» прямо оставляет за вами право владеть заложенным имуществом и пользоваться им. Так что без всяких разрешений вы можете:

• жить в квартире вместе с семьёй;
• делать текущий ремонт — закон даже называет это вашей обязанностью;
• оплачивать коммунальные услуги и налоги, как и раньше;
• завещать квартиру — ограничить это право договор не может.

При этом ухудшать состояние жилья сверх обычного износа нельзя. Кроме того, заложенную квартиру нужно застраховать на полную стоимость, если договор не возложил эту обязанность на кредитодателя.

Ипотеку регистрируют в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Поэтому любой, кто проверяет квартиру перед сделкой, увидит, что она в залоге.

На что нужно согласие кредитодателя

Пока кредит не возвращён, часть решений вы принимаете вместе с кредитодателем. В частности, только с его согласия можно:

• продать, подарить или обменять квартиру;
• передать её в последующую ипотеку, то есть заложить повторно;
• сдать в аренду или передать кому-то в пользование;
• внести её в совместную деятельность или лизинг.

Если же в залоге дом с участком, к этому списку добавляются строительство, снос и капитальный ремонт.

Можно ли продать квартиру в ипотеке: три способа

На практике заложенную квартиру продают одним из трёх законных способов.

Сначала погасить кредит

Самый простой путь — вернуть долг, а уже потом продавать. Деньги на погашение может дать и покупатель, если вы заранее об этом договорились. Как только долг погашен, ипотека прекращается, и тогда квартиру продают как обычную.

Продать с согласия кредитодателя

Нотариус удостоверит продажу жилья в ипотеке, только если кредитодатель дал согласие. Часто деньги покупателя в день сделки сразу идут на закрытие кредита, а остаток получаете вы. Если же кредит не погашен, ипотека переходит к новому собственнику вместе с квартирой.

Передать долг покупателю

Покупатель может взять ваш кредит на себя. Однако заменить заёмщика можно лишь с согласия кредитодателя, и нового должника он проверяет так же тщательно. Поэтому этот способ встречается редко.

Можно ли сдать квартиру в ипотеке в аренду

Сдать квартиру в аренду можно, но лишь с согласия кредитодателя. Иначе договор аренды будет недействительным.

Зато согласованная аренда защищает и арендаторов. Даже если когда-нибудь кредитодатель обратит взыскание на квартиру, тех, кто снимает её по согласованному договору, не выселят. Поэтому о планах сдавать жильё сообщите ещё до подписания кредитного договора.

А можно ли продать квартиру в ипотеке вместе с арендаторами? Да, если кредитодатель согласовал продажу. Договор аренды при этом не прекращается, если в нём самом не предусмотрено иное: права арендодателя переходят к новому собственнику.

Можно ли прописать кого-то в квартире в ипотеке

Задекларировать место жительства родственника в заложенной квартире можно. Однако для жилья в ипотеке правила декларирования требуют ещё и письменного согласия кредитодателя. Поэтому попросите его заранее, а затем оформляйте декларирование в ЦНАП.

Отдельно взвесьте, стоит ли регистрировать в квартире детей. Для любой сделки с жильём, которым дети владеют или пользуются, нужно предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Следовательно, продать такую квартиру позже будет сложнее.

Дарение, развод и наследство

Подарить квартиру в ипотеке, в том числе ребёнку, можно лишь с согласия кредитодателя, ведь дарение — тоже отчуждение.

Развод ипотеку не отменяет. Квартира, приобретённая в браке, остаётся общей, пока её не разделят. А при любой смене собственника ипотека всё равно сохраняется и действует для нового владельца.

То же и с наследством: квартира переходит к наследникам вместе с ипотекой. Однако по долгам наследодателя они отвечают лишь в пределах стоимости унаследованного имущества.

Что меняется после погашения кредита

Когда весь долг возвращён, ипотека прекращается. Затем в течение 14 дней кредитодатель обязан подать заявление, чтобы прекращение ипотеки зарегистрировали в Государственном реестре вещных прав. Если же договор заключён до 15 апреля 2024 года, понадобится ещё нотариус: он снимет наложенный тогда запрет на отчуждение.

С этого момента продавать, дарить или сдавать квартиру можно без согласия кредитодателя. Только сначала возьмите у кредитодателя справку о закрытии кредита и проверьте, что обременения в реестре больше нет. Как закрыть кредит раньше срока, объясняем в статье досрочное погашение кредита.

Стоит ли покупать квартиру в ипотеке

Купить квартиру в ипотеке можно, однако действовать нужно осторожно. Прежде всего закажите информационную справку из Государственного реестра вещных прав: в ней видны ипотеки, запреты и аресты. Справка платная, её выдают в ЦНАП, у нотариуса или государственного регистратора.

Не платите продавцу напрямую: без согласия кредитодателя сделка недействительна, а само согласие ипотеку не снимает. Поэтому договоритесь, чтобы ваши деньги в день сделки пошли на закрытие кредита, и убедитесь, что ипотека прекращена. Иначе квартира перейдёт к вам вместе с ней, ведь ипотека действует и для нового собственника.