# Договор ипотеки между физическими лицами: как занять под залог безопасно

*Обновлено 3 ноября 2026. 6 мин чтения.*

Договор ипотеки между физическими лицами заключают, когда деньги под залог жилья даёт не банк, а частный человек, например инвестор. Закон это разрешает, однако правила здесь другие, чем в банке. Объясняем, как оформить заём, что должно быть в договоре и чего остерегаться.

**Коротко:**

- Давать в долг под залог недвижимости может любой человек, не только банк.
- Договор ипотеки между физическими лицами удостоверяет нотариус, а обременение вносят в государственный реестр.
- Долг можно определить в долларах, и возвращать его нужно в той же валюте.
- Закон о потребительском кредитовании на частный заём не распространяется, поэтому большинство условий определяет текст договора.
- У нотариуса подписывайте только договор ипотеки, а не купли-продажи или дарения.

## Что такое договор ипотеки между физическими лицами

На самом деле речь идёт о двух сделках. Первая — договор займа: один человек даёт деньги, другой обещает их вернуть. Вторая — ипотека: заёмщик передаёт квартиру, дом или землю в залог, чтобы гарантировать возврат.

Кредитором по закону может быть кто угодно, а не только банк, так что договор ипотеки между физическими лицами вполне законен. Обе сделки разрешено оформить одним документом. В целом о залоге жилья мы рассказали в статье [что такое ипотека](https://moneyhub.com.ua/ru/stati/chto-takoe-ipoteka/).

> Недвижимость остаётся вашей: вы в ней живёте и по-прежнему являетесь собственником. Инвестор получает право удовлетворить свои требования за счёт этого имущества, если долг не вернут. При этом продать, подарить или сдать жильё в аренду можно только с согласия кредитора.

## Заём между физическими лицами: главные правила

Гражданский кодекс устанавливает несколько простых правил, которые стоит знать обеим сторонам:

- договор займа считается заключённым тогда, когда деньги фактически передали;
- для любой заметной суммы нужна письменная форма, а получение денег может подтвердить расписка;
- если размер процентов в договоре не указан, их считают по учётной ставке НБУ (кроме беспроцентных займов — например, между людьми до 850 гривен, не связанных с бизнесом);
- долг считается возвращённым, когда деньги отдали займодателю или зачислили на его банковский счёт.

Итак, надёжнее всего передавать и возвращать деньги через банк. Тогда каждый платёж подтверждает выписка, и споров о сумме не возникает.

## Как заключить договор ипотеки между физическими лицами

1. **Договоритесь об условиях.** Сумму, валюту, ставку, срок и график платежей сначала согласуйте устно, а затем закрепите письменно.
2. **Соберите документы и согласия.** Понадобятся паспорта, идентификационные коды и документы на недвижимость. Если имущество общее, заранее получите согласия.
3. **Подпишите договор у нотариуса.** Договор ипотеки обязательно удостоверяет нотариус, так что без него здесь не обойтись. Он же проверит документы на жильё.
4. **Дождитесь регистрации.** Нотариус вносит ипотеку в Государственный реестр вещных прав. Именно с этого момента возникают права и обязанности сторон по ипотеке.
5. **Получите деньги.** Лучше всего — безналично на счёт. Если же передаёте наличные, составьте расписку с датой и суммой.

## Что должно быть в договоре

Закон определяет условия, без которых суд может признать договор ипотеки между физическими лицами недействительным. Поэтому проверьте, есть ли в тексте:

- фамилии, имена, адреса и идентификационные коды обеих сторон;
- сумма долга, ставка, срок и порядок возврата (или ссылка на договор займа);
- описание недвижимости с регистрационными данными, для земли — с кадастровым номером;
- выдана ли закладная — документ, который удостоверяет право требования.

Кроме того, договоритесь о том, что закон оставляет на выбор сторон. Например: можно ли погасить долг раньше, какие штрафы за просрочку и как считать платёж в долларах.

## Чьё согласие нужно

- **Мужа или жены** — если жильё приобретено в браке. Согласие удостоверяет нотариус.
- **Всех совладельцев** — если недвижимость принадлежит нескольким людям. Их согласие тоже должно быть нотариальным.
- **Органа опеки** — если ребёнок является собственником или совладельцем жилья, а иногда и тогда, когда он имеет право им пользоваться. Разрешение получают заранее.

Когда дети только прописаны или живут в квартире, ситуацию разбирают отдельно. Поэтому расскажите об этом на консультации.

## Заём в долларах: что учесть

Между людьми можно договориться о долге в долларах США. Верховный Суд подтвердил: возвращать его нужно в той валюте, которая указана в договоре. Суд также может взыскать такой долг в долларах.

Вместе с тем помните о валютном риске. Если зарплата в гривнах, а гривна слабеет, каждый платёж обходится дороже. Поэтому сравните оба варианта, прежде чем выбирать валюту.

## Чем частный заём отличается от кредита в банке

| Что сравниваем | Кредит в банке | Заём у частного лица |
| --- | --- | --- |
| Кто даёт деньги | банк или финансовое учреждение | человек, например инвестор |
| Закон «О потребительском кредитовании» | действует | не действует |
| Плата за досрочное погашение | запрещена законом | как договоритесь в договоре |
| Откуда берутся условия | из закона и договора | в основном из договора |

Из-за этого каждое слово договора весит больше. Поэтому попросите нотариуса объяснить непонятные пункты ещё до подписания.

## Что будет, если не вернуть заём

Обычно за просрочку займодатель может требовать 3% годовых, если договор не устанавливает другой размер. По долгу в гривнах к этому добавляют ещё и инфляционные потери, а на доллары их не начисляют.

Однако пока действует военное положение и ещё 30 дней после него, этих сумм, как и штрафа или пени, за просроченный заём не начисляют. А когда долг возвращают частями, пропуск платежа даёт займодателю право требовать весь остаток сразу.

Обратить взыскание на жильё кредитор может через суд, по исполнительной надписи нотариуса или без суда, если такое право предусмотрено договором. Прежде чем забрать или продать жильё без суда, он письменно требует погасить просрочку и даёт на это не меньше 30 дней.

- если имущество переходит в собственность кредитора, цену определяет оценщик;
- если 90% этой цены больше долга, разницу возвращают собственнику;
- о продаже имущества собственника уведомляют письменно за 30 дней.

> Мораторий военного положения запрещает забирать или продавать заложенную недвижимость людей по потребительским кредитам. Однако действует он лишь для договоров, заключённых не позднее 17 марта 2022 года. Поэтому на новый договор с инвестором он не распространяется.

## Как не попасть к мошенникам

Полиция разоблачала группы, которые обещали заём под залог, а у нотариуса давали подписать договор купли-продажи квартиры. Поэтому будьте внимательны:

1. читайте название документа: должно быть «договор ипотеки» или «ипотечный договор»;
2. не подписывайте договоров купли-продажи, дарения или пожизненного содержания вместо залога;
3. проверьте, что сумма в договоре равна сумме, которую вы получаете;
4. оригиналы документов на жильё посторонним людям не отдавайте;
5. не платите наперёд за «одобрение» или «оформление».

После полного погашения кредитор в течение 14 дней подаёт заявление, и ипотеку снимают с реестра. Проверьте это в выписке. Как вернуть долг раньше, читайте в статье [досрочное погашение кредита](https://moneyhub.com.ua/ru/stati/dosrochnoe-pogashenie-kredita/).

## Заём под залог у частного лица: вопросы

### Можно ли заключить договор ипотеки между физическими лицами?

Да. Кредитором по закону может быть любой человек, а не только банк. Договор должен удостоверить нотариус, а ипотеку регистрируют в государственном реестре.

### Достаточно ли расписки для займа под залог?

Нет. Расписка подтверждает, что деньги передали, однако жильё залогом не делает. Для этого нужен нотариальный договор ипотеки.

### Кто оплачивает нотариуса, когда заключают договор ипотеки между физическими лицами?

Это вопрос договорённости сторон. Когда заём под залог оформляют через наших партнёров, нотариуса оплачивает заёмщик.

### Можно ли вернуть заём досрочно?

Да, если это позволяет договор или согласится займодатель. Закон о потребительском кредитовании здесь не действует, поэтому условия досрочного погашения пропишите заранее.

### Отличаются ли условия в долларах и гривнах?

Нет. Когда заём в долларах под залог даёт частный инвестор через MoneyHub, ставки и условия те же, что и в гривнах.

### Когда снимают ипотеку после погашения?

Кредитор подаёт заявление о прекращении ипотеки не позднее чем через 14 дней после полного погашения долга. После этого обременение снимают с реестра.

## Источники

- [Закон Украины «Об ипотеке»: ст. 1, 3, 4, 6, 18, 35–38, разд. VI п. 5-2](https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/898-15#Text)
- [Гражданский кодекс Украины: ст. 524, 625, 1046–1050, Заключительные и переходные положения, п. 18](https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text)
- [Семейный кодекс Украины: ст. 65, 177](https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2947-14#Text)
- [Закон Украины «Об основах социальной защиты бездомных лиц и беспризорных детей»: ст. 12](https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2623-15#Text)
- [Закон Украины «О потребительском кредитовании»: ст. 1, 3](https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1734-19#Text)
- [Министерство юстиции Украины: договор займа — как дать в долг и не потерять деньги](https://www.kmu.gov.ua/news/dohovir-pozyky-iak-daty-v-borh-i-ne-vtratyty-hroshi)

Помощь MoneyHub по теме статьи: [Кредит под залог недвижимости](https://moneyhub.com.ua/ru/kredit-pod-zalog-nedvizhimosti/). **Как обратиться:** заявка на сайте (обязательны только имя и телефон); «Заказать звонок» — менеджер перезвонит; e-mail support@moneyhub.com.ua. График: Пн–Пт 9:00–20:00, Сб–Вс 10:00–18:00.

---

Страница: https://moneyhub.com.ua/ru/stati/dogovor-ipoteki-mezhdu-fizicheskimi-litsami/